卓越東京不動產

文章出處:

http://mag.chinatimes.com/mag-cnt.aspx?artid=26532

東京房價低估具潛力 5大利多匯集於一身

全球景氣持續復甦、「安倍經濟學」發效、2020年東京奧運加持、新增海外富人條款，以及國內壽險資金活水投入等5大利多，讓日本不動產的長多走勢確立，現在錢進日本房市正是時候，有機會租金與增值兩頭賺，輕鬆當包租公！

根據全球數據庫NUMBEO網站，對於亞洲主要城市的租金投報率及房貸利率調查顯示，台北、首爾、上海、北京、負投報現象。其中，印尼雅加達平均房貸利率10.3%，但租金投報率僅5.93%，負投報4.37%炒作最嚴重！越南胡志明市負投報3.7%居次！

台 灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊表示，東南亞雅加達、胡志明市、馬尼拉、曼谷等城市 雖然租金投報5%~9%相當高，吸引國人把台灣低利的資金前往賺取利差，卻不知這些國家房貸利率更高，已產生負投報現象，未來賺得租金利差，卻可能賠了匯 差或房價下跌的風險。台北市平均住宅租金投報率1.42%~1.87%，但房貸利率約2%~2.15%，負投報0.365%，顯示房價有被炒高疑慮。值得 注意，東京平均住宅租金投報率4%~5.56%，但房貸利率普遍在2%左右，企業房貸甚至低於1.5%以下，租金投報率減去房貸利率，正報酬2.78%， 為13個國際城市中，正報酬最高的城市。

新增海外富人條款 引爆日本房市熱潮

日 本政府新增海外富人條款，以及台灣壽險業者資金活水積極投入，將對於日本房市上漲有推波助瀾的效果。為提升赴日觀光人數，達成2020年東京奧運期間，觀 光人數能突破2000萬人，日前日本政府決定，現階段外國人觀光簽證只有90天，自2015年度起，海外富裕階層人士的赴日觀光簽證將可延長為1年！信義 房屋日本事業處專案經理李芊億表示，此政策將可拉長海外富人在日的長期居留權，預料可帶動另一波國內高資產客戶赴日投資不動產的熱潮。

壽險投資日本不動產 可增加資金活水運用

此 外，一向穩健長線布局的國內壽險業者，看準未來幾年日本不動產後勢的漲勢，加上東京租金報酬率達2.875%以上，符合主管機關的要求，近來國內三大壽險 業積極布局海外不動產。其中，國泰人壽與新光人壽，陸續向金管會提出申請，投資日本東京不動產達20~180億元新台幣不等金額，投資跨足海外不動產市 場，將可增加資金活水運用之管道。

另外，據日本瑞穗金融集團統計，今年上半年日上市企業公布土地、房產交易合計2兆4897億日幣，創下2008年金融海嘯後最佳紀錄。資料指出，愈來愈多海外企業投資日本大樓，法保險公司安盛集團（AXA）收購日本綜合大廈其中一棟，新加坡國企收購大阪市的某棟飯店。

申辦奧運主辦城市 是房價上漲的保證

「基 礎建設投入是房價看漲的重點！」邱太煊表示，1996年美亞特蘭大市政府投入10億美元，進行基礎設施改建；2012年英倫敦奧運斥資90億英鎊，75% 用於基礎建設；2008北京奧運光城市基礎建設花了1800億人民幣，堪稱奧運史上最奢豪的一筆投資。根據歷年來的奧運主辦地點，6~7年籌備期間房價均 呈現上漲格局：美亞特蘭大5年漲19%、澳洲悉尼7年漲70%、希臘雅典7年漲65%、英倫敦5年漲25.7%。北京3年房價漲118%(16000人民 幣/平方米上漲至35000人民幣/平方米)。

根據資料顯示，希臘舉辦2004奧運期間，從1995至2002年7年間，雅典漲幅65%，但當時新建地鐵沿線及奧運設施周邊，房價漲幅超過了110%。

因此，在2020年日本主辦奧運之前，都可以說是投資日本東京房地產的「黃金期」。換言之，靠近基礎建設工程周邊房價，遠比同城市其他區域漲幅空間大。

所以，東京中央區新豐洲、晴海、汐留一帶都相當有潛力。

東京2020年舉辦奧運、日本政府擬在東京灣台場設立賭場，增加日本政府稅收活絡當地經濟。落後全球房地產漲幅的東京，將是未來6~10年內，最有房價增值潛力的國際城市，房價有機會翻一倍。