卓越東京不動產

 

2017-03-27 15:56 經濟日報 鍾仁義

 

曾被英國《經濟學人》譽為「世界五大管理大師」的日本趨勢大師大前研一，去年9月出版《低慾望社會》一書，探討日本特有的社會現象，那就是因為日本人口高齡化、少子化，年輕世代對各種事物無欲無求，衝擊整個日本社會、經濟、與商業模式。當然，房市也免不了受到相當程度的影響。

 

看看日本，再想想台灣，會發覺台灣未來遇到的問題恐怕比日本還要嚴重？！

 

先看日本最嚴重「人口減少」問題，日本人口數目前還有1.2億，相較台灣人口僅約0.23億；日本生育率約在1.41，但台灣生育率約在1.14，日本生育率高出台灣生育率約24%。回想過去，台北市公立小學一班平均50多位學生，如今僅20多個，大約減少一半；若兩國均減少500萬人，對日本的影響僅4%，而對台灣則是22%的影響程度。

 

根據中華民國統計資料網，2015年台灣房屋自有率高達84.2%，其中五都的台北市82.5%、新北市84.2%、桃園市84.9%、台中市78.5%與高雄市84%。

 

反觀日本，房屋自有率不到5成，而且兩人以上的家戶住宅所有率，以每個世代來區分，年紀60歲以上房屋自有率最高，但也不過79.8%、50～59歲自有率71.5%、40～49歲自有率59.4%、30~39歲則驟降至37.5%。顯示日本購屋自住的需求未來成長空間相對台灣來的大。

 

再看移民政策，日本與台灣若開放移民，誰會吸引較多的移民人口？答案不可言喻。因此，台灣面臨生育率較低、房屋自有率偏高的雙重利空夾殺下，台灣房市需求似乎更為薄弱。

 

內政部營建署發布105年度第2季的房價負擔能力指標，從貸款負擔率來看，全台灣房屋貸款負擔率約37.14% (合理負擔值為30%)。但五都中，除了桃園市33.9%、台中市38.7%與高雄市33.7%，尚屬可接受範圍。

 

但台北市的貸款負擔率62.4%、新北市達51.8%，遠超過合理負擔值30%許多。相較之下，2013年日本東京房屋貸款負擔率約40.8%，身為首善之區的台北市，房屋貸款負擔率最多只能接受50%，也就是房屋貸款支出佔每月可支配所得的一半。在這樣的看法之下，台北市的房價仍有不小下修的壓力，至少再跌1至2成，等到房屋貸款負擔率從60%降到50％，才算合理。

 

 

從國際化來看，東京房市屬於國際市場，能吸引較多國際買盤投入；而台北房市，國際化程度較低，鮮少聽聞國際資金進駐，更何況日幣近幾年大貶，外國投資人可以用打5～7折的價格，買到3年前的房子，吸引力倍增；相較之下，近期新台幣最近走勢不貶反升，對外國買家來說，台北市房產似乎魅力不足。

 

我必須說，想在台北市置產的年輕人，不妨等到台北房價再修正10～15%後再進場。中南部北上求學的年輕人，不妨考慮回鄉工作，反而能提高生活品質，而不是汲汲營營地幫建商打工，為還銀行貸款壓力喘不過氣來。

 

最近新聞報導，國人銀行存款高達40.7兆台幣，不難發現台灣人不是沒錢，只是房價偏高，聰明內行買家都在等房價修正後，下一次景氣循環翻揚的機會。

 

大前研一也提到，東京都23區中，包括足立區、江戶川區、葛飾區、與大田區等，是東京人口密集但土壤液化最嚴重地區域；另外，江東區與台東區，則屬於舊市區，街道相對雜亂狹小，許多巷弄連消防車都無法進入；此外，他認為東京，尤其是都心三區-千代田區、港區與中央區，不論是上班族或是銀髮退休族，人口數有「回歸市中心」越來越快的趨勢，這些區域的房產情報，值得有意在東京置產的投資人注意。

 

此外，大前研一也苦口婆心向日本政府建言，希望打造日本為「亞洲富裕階級的最後棲身之所」，藉由簡化日本稅制與降低稅率，來吸引周邊中國、香港、台灣及新加坡的富豪移居日本。不僅可以解決人口衰退的問題，更能將日本經濟注入龐大資金的「活水」。相較台灣目前研議加稅的可能性，似乎與國際主流想法有點背道而馳?!

 

看完日本正在發生的問題與現象，是否政府也要思考台灣未來會重蹈日本覆轍，政府又該拿出什麼策略，畢竟改善人口結構需要10～20年的時間，這一點值得執政者好好思考。

 

 

資料來源

https://money.udn.com/money/story/5622/2367738